12平房子卖出360万，学区房售价再创新纪录
眼看就要到新的学年了，为了让孩子能上一所好学校家长们也是操碎了心。近日，北京西城区学区房创下了新的记录，一间仅12平的房子以360万元的天价成交，最终每平售价高达30万元。北京市西城区金融街区域内富集北京优质的教育资源，小学学段，实验二小、西单小学、宏庙小学名扬京城，中学学段，北京四中、北师大实验附中等亦是家长眼中的好学校。
12平米学区房售价360万
12平米的房子单价高达30万一平，特殊的户型和高昂的单价均让人对此房源感到好奇。记者来到六铺炕小区进行核实，多家中介都表示该房源确实存在，的确在上周以360万的价格成交。我爱我家的黄经理对记者说：“这个房子确实有，但是非常少。”第一时间房源网的经纪人小刘也说：“上周就已经成交了。”
小刘对记者说：“这个客户来这里买房子也是为了给孩子上学，客户也正好是我们店里的，因为手头的资金不多，所以才买了这套12平米的房子。”记者来到六铺炕二区，看到六铺炕二区的楼较老，目前墙面正在重新装修。小刘称，六铺炕二区建于1958年前后，刚建成时是单位的员工宿舍，面积都比较小，但是户型还是正常户型。“像12平的这个房子之前就是一个储物间，后来经过房改房有了产权，也有了学位，可以买卖。”小刘说。
此外，小刘表示，这种房源非常少，5年来就成交了2套。“也不是每一层都有这种储物间，也不是每栋楼都有，所以特别少。”小刘对记者说。该房源所处的楼仅有三层，类似于“筒子楼”。同时，据黄经理介绍，这样的楼盘只有六铺炕有，但也仅有4栋。
2019年的高考刚刚落下帷幕，北京则会在每年这时都因“高考”登上热搜。近年来，家长们在教育上的投资越来越大，除了给孩子报各种课外班之外，家长们也更加重视孩子所上的学校。“重点幼儿园”、“重点小学”、“重点中学”、“重点大学”似乎成为了成功路上的“标配”。
4月1日，北京市教委发布了2019年义务教育入学政策。北京市将继续稳妥推进单校划片和多校划片相结合的入学方式。对房产、户口具备条件且居住达到一定年限的老居民紫居继续实行原有单校划片，不完全符合学校单校划片入学的将实施多校划片。由各区根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素制定相应办法。就西城区来看，若想要上心仪的小学或者初中，则户口需要在对应的学区，而买房落户成为了多数家长们的选择。
六铺炕二区位于六铺炕北小街，其斜对面就是西城区师范学校附属小学。六铺炕仍保留着很多传统建筑，街道两旁绿树连排，绿荫遮天蔽日，环境优美，颇有老城的韵味。六铺炕小区的房屋大多比较老旧，各种电线在空中交错，不少房屋的外立面已经显得非常斑驳。小刘说：“这个房子买了也只能是空着，就是用360万买了一个上学资格。”小刘称，该房子没有上下水，没有厨房和卫生间，卫生间是公用的，居住功能不强。“就是一个库房，开门进去以后四四方方的一间屋，以前就是业主放东西用的。”小刘对记者说。
“当时我们接到这个房源的消息以后就立刻转发到朋友圈里了，然后很多客户联系我们想买，都过来看房了，但是看完以后都没买，没有上下水，没法住。这个客户也是想赌一把，等着孩子一上学就马上转手。”小刘对记者说。此外，黄经理表示，业主之前的报价是400万，有多位客户心仪此房源，业主轮番和客户进行商讨议价，最终议价到了360万，全款交付。“房子太老了，根本就没办法办贷款，就是因为总价在德胜这边算是最低的，客户才买了房子。”小刘说。
一套学区房仅有12平米，其究竟是否具有学籍资质?黄经理对记者说：“上学资质是完全没问题的。这间房子具有产权证，可以落户，学位也没有被占用，完全是可以在西城这边正常上学的。”
2018年4月28日，海淀区也宣布，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。
在此政策下，即使是购买了一所名校之前对应房源的家长，此后也不能保证孩子一定能上该所名校，学区房概念在东城和海淀渐渐有模糊的趋势。
而西城的政策大致没有变化，2018年只是提及了“学位不足时，通过多校划片方式在学区或相邻学区派位入学”。今年则用调协调入学代替了多校划片。
所以这使得西城区的学区房成为家长位追捧目标。
一位西城区中介人员向记者表示：“虽然西城房价没有明显的上涨，但是成交量已经上来了。几乎每周都有成交，比2018年好太多了。很多之前买了海淀、东城的客户，现在也想置换到西城来。”
值得注意的是，7月26日，北京住建委消息称，近期有10家房地产经纪机构在针对整治违法群租、炒作“学区房”、发布虚假房源信息等房地产市场乱象的专项行动中被查处。
对于令父母们焦虑的学区房，北京市住建委相关负责人表示：“北京市住建委执法部门将密切跟踪违法行为新动向，坚决治理房地产市场乱象，特别是针对发布虚假房源信息、违规租赁、炒作‘学区房’等市场乱象形成共治合力，对发现的违法违规行为，坚决从严、从重、从快予以查处。”
2015年7月末，在金融街工作的赵婷(化名)如愿买下了京畿道小区一套近40平方米的一居室，总价450万元，单价11万元/平方米左右。“那时候买这样的优质学区房真的得抢，开始都觉得是忽悠，但确实真实存在。”
“当时10天内，我们锁定了京畿道、丰汇园、华远北街(均为金融街区域内优质学区)的3套房，精力基本都花在与房主博弈上了。虽然那时候房主比较好谈，但谈好价的房子被其他人抢走也是有的。”赵婷告诉“镁刻地产”记者，“我们看中的丰汇园那套，跟中介是从晚上7时开始谈的，期间收到消息说有客户从顺义那边赶过来加钱购买，我个人觉得不太信，就跟中介一起等到了晚上11时，结果是真的。”
“华远北街那套，已经约好第二天中午签约，结果被其他中介拦下了，据说是有客户全款买下了。最终签约的京畿道这套，从看房到签约只有一天，当时听房主说还有别的客户也想要，但由于出差没来得及看房，便成了我这单。反正也就1个月时间，京畿道小区已经无房，价格也涨到一般人的可承受范围之外了。”赵婷回忆道。
4年间，北京的学区房经历了暴涨
链家工作人员向记者介绍，如今京畿道小区这样的一居室，“上月成交了1套，总价750万元左右，单价18万元+，并且房主挂出这套房子也就1周左右。”
据此计算，赵婷买下的京畿道这套学区房，4年间涨幅超过六成。
“西城的学区房现在是稀缺资源了，买套性价比高的不容易。老城区，房子老，多要全款购买，并且买了只能用来给孩子上学。近期京畿道小区也有过一单540万元的，总价没那么高，但是个半地下户型。”上述工作人员告诉记者。
从链家方面提供的数据看，京畿道小区目前二手房均价在16万元/平方米左右，近90天内成交了6套，而1个月内的带看次数达到了81次。
仅以京畿道小区40平方米左右的一居室为例，链家在2013年10月的成交价格是280万元，单价约7.6万元/平方米;2014年12月的成交价格是335万元，单价涨到了约8.6万元/平方米。
此后，价格一路飙升，2015年7月，单价达到了11.5万元/平方米;2016年8月，成交总价超580万元，单价达14.9万元/平方米。到了去年9月，链家成交的该户型最高总价达到了765万元，单价超过20万元/平方米。
就在7月初，西城区德胜片区刚刚成交了一套仅12.2平方米的“老破小”学区房，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。
“不过现在我个人倒不是很建议您出手，可以再观望。”该上述工作人员向记者坦言，“德胜片区的潜在购房者将这个区域的房价炒高了，因为前段时间入学时，一些符合德胜片区条件的学生因为学位不足而被派位至其他学区，所以一部分客户外溢过来，把这个小区的房价炒高了。”
教育资源不均衡，学区房有降温可能
12平米的学区房很难实现房子的居住功能，但家长们仍为了一个上学名额负担起了高昂的房价。合硕机构首席分析师郭毅认为，整个教育资源的不均衡造成了一些购房者在购买住宅产品的时候过于注重房子是否有学籍名额，或者因自身的经济能力只能去购买类似的居住产品，不过度关心居住品质，甚至房子是否带有居住功能。
郭毅认为，目前，海淀、西城、东城的教育发展较为均衡，其他区域也在逐渐引入名校的分校。行政区域之间的教育落差也在逐渐缩小，可以帮助淡化学区房产价值的额外溢价。此外，郭毅对记者说：“类似12平米的房子或者半地下室能够获得西城学籍名额从而借此卖出天价也是主管部门需要重视的一个现象，相关部门可以对政策进行拾遗补缺。家长们也需要以一个相对理性的心态对看待子女的教育以及学区房这样一个特殊产品。”
此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京市场的学区房未来会受到管控，部分房源会被纳入互联网租赁平台，政府也会控制房价虚高的房源，有降温的可能。但因教育资源仍比较稀缺，绝对规模的价格下跌可能性不大。
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