深圳写字楼租金压力登顶，市场无明显起色
北京时间四月二十四日消息。据媒体相关新闻报道了解到，城市发展对于写字楼的需求必不可少，不过对于一线老牌城市深圳来说，现阶段写字楼方面的压力几近顶峰。
2018年年中起，由P2P爆雷引发的金融企业离场、包租公司退租的风波仍在持续。大半年过去，深圳写字楼市场并无明显起色。
夏日的气息已经充溢整座城市，但写字楼的市场尚未入春。作为从业十数载的资深中介，李茂(化名)形容今年市场极差，深圳甲级写字楼的主要供应区域福田中心区，多个写字楼租金出现跳水。“以福田一个著名写字楼为例，去年这个时候租金高达450元/平方米，但现在降到300元/平方米不到。由于选择空间多，现在租客要求也变多，成交不易。”
第一太平戴维斯数据显示，今年一季度，深圳全市甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至人民币每平方米每月225.8元。市场反映出的数据似乎更为严峻，多名中介表示，深圳多个写字楼租金与去年相比出现2-3成的跌幅。
大量新增供应入市，已成为近两年来深圳写字楼市场的常态。经济环境影响下金融业退租，与放量供应齐齐把深圳甲级写字楼的空置率推高至18.2%，使租售失色。
过去十年，深圳甲级写字楼市场有一段不俗的发展时期，租金复合增长率是一线城市中最高。然而当下，业主们失去了部分谈判能力，李茂们也失去了强烈信心。
写字楼退租仍在持续
至少在去年年中前，深圳写字楼市场一片好景。
高力国际通过研究数据指出，2008年以来，深圳甲级写字楼租金复合增长率是一线城市中最高，达5.1%，而同期，上海甲级写字楼租金复合增长率是2.8%、广州是1.8%、北京是-0.4%。
但去年下半年，市场气象有了变化，租金下滑，空置率升高。
深圳写字楼市场供应大增不是2018年以来的事情，“放量”是深圳写字楼近年来的关键词。
戴德梁行数据显示，一直向前追溯到2006年，可见深圳的写字楼市场仅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出现供不应求的局面，其他均为供大于求。近年来深圳市场第一次出现放量，是在2011年，此后便是2016年。
值得注意的是，2016年已是统计期限内最高峰，但到了2017年，深圳全市甲级写字楼的新增供应仍在此基础上增加3成，至850392平方米，但同期吸纳量只有767471平方米。
到了2018年，全年甲级写字楼新增供应量略有减少至70万平方米，吸纳量也下行至45.6万平方米，但仍是供过于求。
从此看来，供过于求已是市场常态，但过去以高新技术产业、金融业等为支柱的产业结构使深圳在全国经济转型升级的背景下显得突出，写字楼也是一派繁花灿烂。
高力国际深圳分公司办公楼服务部董事周之惠告诉记者，深圳写字楼市场中租赁主力行业包括金融、科技、专业服务和先进制造业，其中金融和科技占五成。
福田中心区是深圳写字楼主要供应片区，租金动辄就攀上300元/平方米~400元/平方米，高利润的金融行业需要有好的门面，也有足够的租金承受力，金融公司散布在福田多个写字楼中。[!--empirenews.page--]
但从2018年5月起，P2P企业的爆雷、债券的违约，凸显了放量供应背景下深圳写字楼的高空置率。
从2018年3季度起，深圳写字楼退租的迹象有所加剧，最典型的莫过于深圳地标平安金融中心一次性被退租10层楼共计3万平方米。金融公司退租，使二房东面临高空置率最终出现资金问题无法继续运营，最终酝酿了这场大型退租。
但到了2019年，市场也并无明显好转。第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇告诉记者，福田中心区部分金融企业为节省成本缩减租赁面积，致使今年一季度全区净吸纳量为-1.2万平方米。
深圳一家小型设计公司创始人告诉第一财经，“去年行业形势不好，公司生意差了许多，到年末时收入和利润都很不理想，为了减少开支我们只能裁员，中心区的写字楼也租不起了，现在只能搬去皇岗一个100多平方米的小办公室。”
空置率高至两成
受大的经济环境影响，企业为节约成本维持经营，或减少承租面积，或搬到外围区域，甚至直接离场，成为深圳写字楼当前面貌。
就连在写字楼市场极受关注的联合办公运营商，多数都反映今年在深圳不再计划扩展。要知道，过去两年，他们在深圳抢占市场和规模，是吸纳主力军之一。
然而，新增供应仍在入市。2019年一季度，有7个项目超50万平方米新增供应，新增供应创2005年以来单季最高，但是市场单季仅仅录得25.9万平方米新增吸纳，这意味着，有近一半的新增供应仍在空置中。
第一太平戴维斯最新报告显示，今年一季度末，深圳全市甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分点至18.2%。
新增供应入市，吸纳量不足，空置率上升带来的最直接影响便是租金下降。
近日，记者走访深圳福田，发现多个入市多年写字楼仍存在空租情况。譬如位于福田中心区购物公园一带的卓越时代广场，目前便有多个单位招租，月租金从212元/平方米到330元/平方米不等，分化较大，而两年前这个写字楼绝大部分成交租金均价都在320元/平方米以上。
资深中介李茂告诉记者，目前深圳多个写字楼租金都出现2-3成的跌幅。“以前做写字楼是很好成交的，往往物业一放出来，就被人拿下了，二房东很爱做写字楼改造，改完以后租金又涨了一轮，但现在这种方法行不通了，写字楼太多，租客不好找，金融业受创，能承受中心区高昂租金租客更不好找。”
租客的议价空间和谈判能力都增加了，业主不降价，只能接受空租。在租金出现疲软的同时，写字楼售价同样走低，不过与租赁行情相比，并不那么明显。今年一季度，深圳甲级写字楼平均售价环比下跌0.1%，至55257元/平方米。
尽管一季度的单季新增供应，已是近十余年来最高，但短期内，深圳写字楼高供应的局面还将持续。
谢靖宇预计，2019年将有约109.9万平方米的甲级写字楼交付，主要集中于福田中心区和前海，分别占总新增供应的28.8%和25.5%。
有观点认为，深圳写字楼市场到了供应高峰期，项目间的竞争加剧，或将带动写字楼大宗交易达成。但事实上，不论是住宅还是写字楼，深圳的物业租售比均偏低，即使是核心区域物业，净回报率还是很难达到传统基金要求的3.5%以上水平。
再加上当前市场资金面仍未全面放松，投资者能否罔顾净回报率偏低的限制入市，依然待观察。
记者多方采访发现，目前市场需求依然存在，但电商等行业的补充短期内依然难以缓解金融业需求回落的压力，空置率持续上升将成为大概率事件。写字楼市场向来和缓，如今也有了住宅市场的跌宕之味。[!--empirenews.page--]
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资本寒冬，租金敏感?机构搬离核心商圈高端写字楼
北京，国贸CBD，聚拢无数人梦想与财富的商业核心地带，灯火通明的写字楼是繁荣的象征。而如今，备受青睐的写字楼出现空置率增加现象，部分金融机构搬离，不少写字楼调整租金以应对。
类似纽约的曼哈顿、香港的中环，北京的国贸、上海的陆家嘴，聚拢无数人梦想与财富的城市CBD，有着无可取代的商业价值。
透过CBD写字楼租赁市场的冷暖，可以一探城市经济的“脉搏”。尽管租金不菲，过去经济飞速增长的年代，CBD写字楼租赁市场异常火爆。然而，当前的资本“寒冬”里，CBD写字楼不见以往的繁荣景象。
1月9日，市界走访了位于北京市国贸CBD的多座写字楼，包括SK大厦、财富中心、富尔大厦等，备受青睐的写字楼出现空置率增加现象，部分金融机构搬离，不少写字楼开始调整租金以应对。数名中介告诉市界，金融公司大多在开源节流，缩减编制、裁撤人马，租赁的办公区面积也不断减少。
01
金融机构撤离
新年伊始，寒潮不断。夜幕慢慢降临，位于北京国贸CBD的SK大厦两旁依旧灯光璀璨，映衬之下，高耸的写字楼却显得有些寥落。
市界走访发现，原本在SK大厦一层办公的中金公司证券营业部已搬至写字楼3层，原址被清空，其褐色招牌仍在一层底商外部悬挂。据了解，中金公司这家营业部在SK大厦一层办公长达15年，是该公司在全国22家营业部中的第一旗舰营业部。
一位中介告诉市界，退租的金融机构不止中金一家，韩国国民银行也从一层底商搬到了11层。“一层租赁价格贵，2018年金融机构不景气，为节省开支就搬到楼上了。”
高租金压力下，不少金融机构纷纷撤离CBD，转而选择4环外的写字楼。SK大厦租赁项目的负责人介绍称，目前大厦的空置率达到30%，比往年高出不少。
而距离SK大厦不远处的中环世贸写字楼，中介则称，截至2018年末空置面积高达5000平米，同比2017年的空置面积3000平米也增加了不少。
市界走访发现，位于CBD金台夕照地铁旁的财富金融中心写字楼不少楼层的公司大门紧锁，人去楼空，一些投资管理公司、私募基金等选择退租。
一位租赁中介告诉市界，2018年以来，从财富中心写字楼和富尔大厦搬走的金融公司共有二十多家，目前空置率达到20%至30%左右，空置期1到3个月不等，最长的达到半年之久。
市界了解到，金融公司搬走的原因大都因为租金成本过高。一位从CBD搬离的金融公司员工对市界表示，“CBD的写字楼租金大概是每平米每天十几块钱，到四环外的四惠那边单价才每平米每天五六块钱，我们每个月花十几万租个三四百平米的办公区，到那边都可以租七八百平米了。现在大环境不好，我们业务也在调整，只好搬离。”
同样的状况，上海CBD也在上演。一位在上海专注房产金融诉讼的律师告诉市界，2018年以来，接到关于CBD写字楼金融公司解约或提前解约的案件非常多，很多承租人宁愿租金、押金不要，也要果断撤离。
相关数据也印证了此类现象。中国指数研究院统计显示，2018年三季度，一线城市中，北京、上海的优质写字楼空置率较二季度上升。
02
租金开始调整
曾经在企业追捧下，北京CBD写字楼要价一路飙升。如今为了应对更多的退租，这里的写字楼也放下“身段”调整租金。
2013年，北京甲级写字楼租金上涨，CBD租金逼近香港曾引来一波讨论。彼时，有报道称，位于北京CBD的世纪财富中心租金涨至15元/平方米/天左右，相临的汉威大厦租金相当。而在区域内租金最高的国贸三期，租金已超过20元/平方米/天，最高达到40元/平方米/天。
市界在走访中了解到，目前的写字楼租赁市场有两类房源，一类是从开发商直接承租，这类租金相对比较稳定;另一类则是从小业主处承租，这类房源的租金则浮动较大，随着市场变化及业主的自身情况作出调整。
SK大厦租赁项目的负责人告诉市界，“现在，租赁大厦的部分写字楼享受六折优惠，并且承租费用包括了水电网、物业、保洁、茶水等所有费用，非常划算。”
该负责人给市界算了一笔账，按30个人的工位算，每月一个工位的原价是5500元，6折的话就是3300元，乘以30个人，也就是差不多10万元，这比起原价16.5万元节省了6万多。
负责中环世贸写字楼租赁的一位中介也提到，目前，中环写字楼的租金大概在14元-16.5元/平方米/天，因为是小中介房源，价格方面都好商量。
上海的写字楼市场同样不容乐观。一位上海金融圈人士告诉市界，上海甲级写字楼租金也下降了很多，比起三年前的价格下降了10%-15%之间。
市界获取的中国指数研究院发布的最新商业地产市场月报也提到，2018年三季度上海优质写字楼租金环比下跌。
03
背后的“蝴蝶效应”
曾经风光无限的CBD写字楼不似以往。市场萎靡的背后是经济调整、金融去杠杆带来的“蝴蝶效应”，金融机构收缩，风口行业退烧。值得关注的是，P2P平台频繁暴雷，也为现今CBD写字楼市场萧条埋下了伏笔。
前几年，网贷行业一派欣欣向荣，很多P2P运营公司凭借“风口”赚的盆满钵满，花高价租赁了位于城市核心商圈的高档写字楼。对于这些公司来说，在CBD写字楼有办公地，不仅能装点门面，更可以快速赢得投资者信任。如今伴随着平台的频繁暴雷和消费者维权事件，一些公司开始跑路，退租的不在少数。
上海盈科律所一位专注房产金融诉讼的律师告诉市界，2018年以来，上海CBD某高端写字楼发生过好几起由P2P暴雷引发的消费者维权事件，当时，很多消费者把整个办公区团团围住。之后，不少涉事金融公司办理了提前退租，由此也引发了一系列民事以及刑事案件。“消费者维权对写字楼的经营以及管理各方面都造成了困扰，对于业主方来说，已经产生损失，也要进行维权。”
“另外，企业办理提前退租，押金、保证金都是不给退的，但许多公司都着急退租，根本没考虑这些。”该律师称。
此外，市界了解到，2018年资本寒冬里，北京CBD承租的不少投资机构都出现裁员现象，有的甚至整个部门被“连锅端”，这些机构选择缩减租赁场地，或者搬离至其他租金性价比更高的区域。
“前几天还在洽谈一个融资项目，都谈的差不多了，转眼部门都被公司裁撤了。”北京某投资公司负责融资业务的人士告诉市界。一位资深FA也向市界表示，今年市场尤其不好做，按照以往好几个项目都能成，但今年的单都“黄”了。“成单数量减少，公司的利润也降低了。没办法，只能开源节流。”而这些公司的大本营原本均位于CBD区域。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对市界表示，过去很多金融企业之所以租赁高端写字楼或者说甲级写字楼，就是因为“面子”。要获取更多融资和获得投资者的认可，入驻高端写字楼无形中给企业增加了底气。
“而现在，此类投资企业业务也不好了，租金支付压力大，自然会有退租等做法，金融行业萧条传导至写字楼租赁市场。”严跃进称，写字楼市场的萧条，侧面说明各类入驻企业对租金成本更敏感，租赁意愿会有所调整。
2019年，北京CBD核心区的建设蓝图还在不断完善，中服地块上落成的中国尊等一批写字楼将正式交付使用。而市区内其他商圈的兴起，也给CBD的写字楼租赁市场带来压力。
而对于企业来说，经济下行期，在租金上更是精打细算，离开CBD或许是为了在这座城市的发展中寻找更适合自己的区位。
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